허위 임대차로 최우선변제권을 주장할 때 — 「살지 않았음」을 어떻게 증명하나

배경

주택임대차보호법 제8조 제1항은 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받도록 하되, 경매신청 등기 전에 주택의 인도와 주민등록(제3조 제1항)을 갖추도록 정합니다. 요건이 「인도와 주민등록」이라 서류로 꾸미기 쉽습니다. 그래서 같은 지역의 여러 주택에 소액 임대차계약을 걸어 두고, 경매가 열리면 배당이의 소송으로 배당금을 받아 가려는 사람이 있습니다.

어떤 사건이었나

경매 배당에서 최우선변제를 주장한 임차인이 배당이의 소를 냈습니다. 계약서는 「예전에 작성했다가 분실해 다시 썼다」는 것이었고, 실제로 거주했다는 이웃의 진술서가 붙어 있었습니다. 저는 배당을 받는 쪽인 피고를 대리했습니다.

쟁점

이 임대차가 실제 거주를 수반한 진정한 임대차인가, 아니면 최우선변제권을 만들기 위한 허위 임대차인가. 허위라고 다투는 쪽이 「실제로 살지 않았다」는 점을 증명해야 합니다.

어렵던 지점

「살지 않았다」는 부존재 사실의 증명입니다. 상대가 낸 계약서와 진술서를 하나씩 뒤집는 것으로는 부족하고, 거주가 없었다는 그림을 반대 자료로 세워야 했습니다.

어떻게 접근했나

두 갈래로 갔습니다. 첫째, 같은 사람이 같은 지역의 여러 주택에 소액 임대차계약을 체결해 둔 사본들을 모아 냈습니다. 한 사람이 동시에 여러 집에 살 수는 없으므로, 계약의 목적이 거주가 아니라는 점이 드러납니다. 둘째, 상대가 낸 이웃 진술서에 대해 반대 진술을 받았습니다. 그 집에 사람이 드나들지 않았다는 취지의 주변 진술을 여러 건 확보해 제출했습니다. 「재작성한 계약서」라는 설명도 작성 시점과 내용의 어긋남을 짚어 신빙성을 다투었습니다.

경과

2016년 하반기 수임. 법원이 조정을 권했으나 불성립으로 마쳤고, 이 사건은 조정 없이 판결로 가도 무리가 없다고 판단했습니다.

결과

허위 임대차로 인정되어 1심에서 원고의 청구가 기각되었고, 원고가 항소하지 않아 확정되었습니다.

독자에게

배당이의에서 허위 임대차를 다툴 때는 상대 서류를 반박하는 것보다 반대 자료를 체계적으로 쌓는 쪽이 낫습니다. 같은 지역 다른 주택의 임대차계약 존재, 전입·거주 흔적의 부재, 이웃의 반대 진술을 소 제기 전에 모아 두십시오. 경매를 신청하는 채권자라면 배당 전에 임차인 현황조사서와 전입세대를 대조해 두면 다툴 지점을 일찍 찾을 수 있습니다.

— 개별 사안의 결과이며 다른 사건의 결과를 보장하지 않습니다. 광고책임변호사 허왕 · 법무법인 윈스